Recentemente foi promulgado o “Marco Legal das Garantias” (Lei 14.711 de 2023) e entre as principais mudanças está a alteração na execução extrajudicial em hipoteca e a autorização de uma segunda alienação fiduciária usando o mesmo imóvel.
A alienação fiduciária, mecanismo que assegura o credor em empréstimos, implica na transferência de propriedade à concedente no momento da assinatura do contrato. O devedor só se torna proprietário do imóvel ao quitar a última parcela, e em caso de inadimplência, a propriedade consolidada no nome do credor ocorre de maneira extrajudicial, via cartório de imóveis.
O Marco Legal das Garantias preserva esse funcionamento, mas introduz duas situações inovadoras:
Novas dívidas do mesmo credor: O devedor pode contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original ou estender o financiamento, respeitando o limite da sobra de garantia da operação inicial. Isso significa que, se o valor garantido pelo imóvel no primeiro empréstimo for até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor pode obter um novo empréstimo de até R$ 80 mil com o mesmo credor.
Segunda alienação: Semelhante às hipotecas, o consumidor agora pode contrair uma segunda dívida usando o mesmo imóvel como garantia, mesmo em uma instituição financeira diferente. Em caso de inadimplência, o primeiro credor mantém a prioridade na execução da dívida, ou seja, na retomada do imóvel.
Quanto à hipoteca, que mantém a propriedade do imóvel no nome do tomador de crédito, o Marco Legal das Garantias reestrutura o procedimento de execução extrajudicial em caso de inadimplência. São estabelecidos 105 dias para as primeiras etapas, incluindo o perdão legal para imóveis adquiridos para residência.
O Marco também redefine o perdão legal de dívidas de imóveis leiloados. Anteriormente aplicável a imóveis residenciais, agora é restrito a casos em que o arrematante adquiriu o imóvel como residência própria, abrangendo contratos de hipoteca. Essas mudanças proporcionam uma compreensão mais clara e abrangente das implicações do Marco Legal das Garantias no cenário de crédito imobiliário.
